Центробанк России всерьез озаботился слишком лояльными условиями на выдачу ипотеки на новостройки, которые совместно с банками предлагают некоторые застройщики. В частности, его встревожил очень низкий первоначальный взнос. Что с ним не так и как будут препятствовать выдаче таких кредитов? Разбирался портал МосДольщик.рф.
Чем опасен низкий взнос по ипотеке
К ипотеке с низким первоначальным взносом банкиры всегда относились настороженно, давно заметив связь между этим параметром и аккуратностью погашения кредита. Например, председатель правления «Абсолют банка» Татьяна Ушкова не раз рассказывала, что самые беспроблемные заемщики – те, кто сразу выплачивает 50% и более от стоимости квартиры, а кредит берут лишь на остаток суммы. Они умеют и копить, и прогнозировать свои доходы на несколько лет вперед. Поэтому решение об ипотеке принимают осознанно и взвешенно, а просрочек с ежемесячными платежами почти не допускают.
Чем ниже первоначальный взнос, тем выше вероятность просрочек. А преступив за границу взноса в 10-15%, их становится очень много. Не случайно во всех ипотечных программах, по которым ставки субсидирует государство (льготная ипотека на новостройки, «Семейная ипотека», ипотека для IT-специалистов и пр.) в качестве минимального установлен взнос в 15%, а по льготной ипотечной программе на строительство индивидуального дома своими силами и вовсе 20%.
Как власти ограничивают банки в выдаче кредитов с низким взносом и почему эти ограничения на время исчезли
Низкий первоначальный взнос не поощряется и банковским регулированием. Конечно, выдавать такую ипотеку никто не запрещает, однако будут финансовые последствия. Сумма кредита – это не все деньги, которые нужно иметь банку, взаимодействуя с ипотечником. Еще некоторую сумму он должен, так сказать, отложить как своеобразную страховку, на случай, если заемщик не сможет расплачиваться по кредиту.
- Сколько именно откладывать, зависит от коэффициента риска, который определяется, например, показателем долговой нагрузки заемщика. Он показывает, сколько у того есть любых действующих кредитов и какую часть доходов тот тратит на их погашение. Чем этот показатель выше, тем выше и коэффициент риска.
- Кроме того, есть еще и надбавка к этому коэффициенту для особых случаев. Например, она действует для кредитов с очень низким первоначальным взносом. И если она применяется, банку нужно иметь в резерве еще большую сумму.
Банку держать деньги без движения, а не пускать их в оборот, абсолютно не выгодно. Поэтому в обычных условиях кредитов, которые сопряжены с ростом этих сумм, выдавалось мало. Хотя эпизодически по тем или иным причинам вводили послабления. В частности, с 1 марта 2022 года в качестве одной из мер поддержки и банков, и строительной отрасли все надбавки по кредитам на покупку квартир в новостройках по договорам долевого участия были отменены. Чем и воспользовался ряд банков, совместно с застройщиками.
Появились даже предложения вообще без первоначального взноса.
- Например, ипотеку с нулевым первым платежом в начале августа анонсировала группа «Абсолют» вместе с «Промсвзяьбанком» и распространила ее на все новостройки этого застройщика (ЖК «Первый Московский город-парк» и «Переделкино Ближнее» в Новой Москве и пр.
- Аналогичную программу с тем же банком ввела и группа «Родина» (их самая известная новостройка – ЖК Russian Design District, что в Новой Москве).
- Похожее предложение, но на этот раз от банка МКБ, появилось в проектах компании «СМУ-6 Инвестиции» (ЖК «Любовь и голуби» в САО и комплекс апартаментов Clementine на северо-востоке Москвы).
Появилась и еще одна вариация на тему низкого первоначального взноса. Сам-то взнос мог быть и не маленьким, но оплачивать его предлагалось не сразу, а частями, в рассрочку.
- Скажем, компания «Инград» совместно с «Альфа-банком» в июне запускала программу, по которой выплаты первоначального взноса можно было растянуть на два года, а первую сумму внести хоть через 90 дней.
- Похожее предложение было и у МКБ, хотя рассрочка по первому взносу была не такой длительной – всего три месяца.
Какое решение принял Центробанк по ипотеке на новостройки с низким взносом
Центробанк, обеспокоенный ростом потенциально проблемных кредитов, предпринял ход, в результате которого уже с 1 декабря резко сократится выдача ипотеки с низким взносом. В первую очередь его заботит, конечно же, не судьба отдельных заемщиков, а самих банков, деятельность которых ЦБ и регулирует: из-за роста потенциально-проблемных кредитов их ипотечные портфели становятся уязвимыми.
Чтобы уменьшить эту уязвимость, с наступлением зимы отменяется мораторий на надбавки к коэффициенту риска по ипотечным кредитам на новостройки с низким первым взносом. С этого момента если взнос будет меньше 10% от стоимости квартиры, надбавка к коэффициенту риска составит 2,0. Причем такой она будет в любом случае, вне зависимости от показателя долговой нагрузки заемщика. То есть, банк, который все-таки захочет кому бы то ни было выдать ипотеку с низким взносом, будет вынужден резервировать вдвое больше денег. А так поступать захочется немногим, поэтому доля таких кредитов резко сократится.
Фокус с рассрочкой на первый взнос тоже не пройдет. А дело вот в чем. Несмотря на то, ипотечник расплачивается за первый взнос частями, на банковский счет сразу поступает полная сумма. Просто недостающую часть вносит либо банк, либо застройщик, а потом компенсирует свои затраты за счет следующих траншей заемщика. Скажем, если на первоначальный взнос в размере 25% дается трехмесячная рассрочка равными долями, то в качестве первой суммы дольщик внесет примерно 8,3% от стоимости квартиры, а остальное за него заплатят другие.
Центробанк предлагает учитывать лишь ту часть, которую внес сам заемщик, и не принимать в расчет поступления от других. В приведенном примере фактический первый взнос составляет 8,3% (а вовсе не 25%). Поскольку это меньше граничных 10%, последствия за выдачу такого кредиту будут теми же самыми, что и за кредиты, где первый взнос меньше десятой части стоимости квартиры. Поэтому такие предложения от банков и застройщиков тоже будут встречаться очень редко.
И они уже начали исчезать, не дожидаясь 1 декабря. Хотя у некоторых застройщиков все еще остались. Так, у ГК ПИК (самой крупной по объемам жилищного строительства компании в Москве) по-прежнему есть предложения с нулевым первым взносом. Такая программа предлагается от «Газпромбанка». Но останется ли она с приходом зимы – большой вопрос.
